青法說房 | 二房東“跑路”，房東要收房怎么辦？

為進一步提升人民群眾的法律意識和法治觀念，大力宣傳涉房法律法規(guī)，青云譜法院在新媒體平臺開設“青法說房”專欄，以案釋法，解答老百姓最關心的房屋買賣、租賃等方面法律問題。

在日常生活中，房屋轉(zhuǎn)租現(xiàn)象十分常見，房東、二房東還有房客之間也經(jīng)常發(fā)生糾紛，尤其是二房東“跑路”的情況下，房客與房東的租賃關系該如何處理成為難題。此時房東如果要收房，房客又該如何維護自己的權利呢？

案情簡介

2019年7月，甲將其從出租人乙處承租的房屋轉(zhuǎn)租給丙，并簽訂了轉(zhuǎn)租合同，約定租期從2019年7月起至2020年7月止，按季度交租，并支付相當于2個月租金的保證金。合同簽訂后，丙依約陸續(xù)向甲支付租金至2020年4月底。

2020年4月初，乙以甲未付租金為由，書面通知丙限期搬離，丙在與甲溝通未果后被迫辦理房屋，并訴至法院，要求解除轉(zhuǎn)租合同、甲退還搬離之日起至2020年4月底期間的租金和保證金。

法院裁判

法院經(jīng)審理后認為，甲作為轉(zhuǎn)租人，因其與出租人之間的糾紛導致丙被驅(qū)離房屋，合同目的無法實現(xiàn)，已構成根本違約，丙有權解除轉(zhuǎn)租合同。鑒于起訴狀副本送達甲前租賃期即已屆滿，合同已無解除的必要，法院判決甲向丙退還搬離之日起至2020年4月底期間的租金和保證金。

Q:

二房東欠錢跑路，房東能不能趕走房客？

根據(jù)法律規(guī)定，如果在房東與二房東之間租賃合同中明確約定，允許二房東將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，或者房東知道二房東將房屋轉(zhuǎn)租而沒有明確表示反對的，那么二房東與房客之間的轉(zhuǎn)租合同就是有效合同，房東的權利就會受到二房東與房客之間轉(zhuǎn)租合同的限制。房客代二房東直接向房東支付租金和違約金后，房東不能要求房客搬離房屋。反之，如果二房東未經(jīng)允許私自將房屋轉(zhuǎn)租，那么，轉(zhuǎn)租合同就不能限制房東的權利，房東可以收回房屋。

Q:

如果房客與房東無法達成一致意見搬離房屋，房客能找二房東要求其承擔違約責任嗎？

轉(zhuǎn)租合同中，在房客已支付租金的情況下，二房東有義務在租期內(nèi)向房客提供可正常占有、使用、收益的租賃物，否則，房客有權解除合同并請求二房東退還已交租但無法占有、使用房屋期間的租金及保證金等，如還存在其他損失，亦有權一并主張。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零八條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。

第七百一十九條 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對出租人不具有法律約束力的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應當向承租人支付的租金；超出其應付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。

特別提醒

房客盡量避免與二房東簽訂租賃合同，盡可能選擇正規(guī)的中介機構來與房東簽訂租房合同。并在簽訂合同時查看房東的房產(chǎn)證、身份證，及時辦理租賃備案手續(xù)，保存好轉(zhuǎn)賬憑證。如果不得不與二房東簽訂租賃協(xié)議，則可以要求二房東出具身份證、其與真實房東的租賃合同并提供真實房東同意轉(zhuǎn)租的書面憑證，如果可能還可以要求真實房東在轉(zhuǎn)租合同上簽字。并且不建議一次性支付半年或一年的房租，可以要求每月支付或雙月支付房租。在發(fā)生二房東跑路的情況，即使租戶可以要求其承擔違約責任，但是如何找到二房東以及提起訴訟所需要的時間成本和金錢成本都會變成一件麻煩事。